相続不動産 評価額シミュレーター

路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する土地の評価基準で、道路（路線）に面した1㎡あたりの評価額を千円単位で示したものです。相続税・贈与税の計算に使われます。国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で住所を入力すれば確認できます。

土地が路線価の設定されている道路に面している場合は路線価方式を使います。路線価が設定されていない地域（農村部・山林など）では、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛ける「倍率方式」を使います。どちらが適用されるかは、国税庁の路線価図で「倍率地域」と表示されているかどうかで判断できます。

補正率とは、土地の形状・間口・奥行・利用状況などによって路線価を修正する割合です。奥行補正率・間口狭小補正率・不整形地補正率などがあり、国税庁が詳細な表を公表しています。整形地で標準的な奥行の場合は補正率1.00（無補正）になります。複数の補正率を掛け合わせて使用します。正確な申告には税理士への相談をお勧めします。

建物（家屋）の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0（倍率）」です。つまり固定資産税評価額と同額になります。固定資産税評価額は毎年送付される「固定資産税・都市計画税 課税明細書」で確認できます。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地（特定居住用宅地）や事業に使っていた土地（特定事業用宅地）について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。特定居住用宅地の場合は330㎡まで80%減額が可能なため、自宅土地の評価額が大幅に圧縮されます。適用要件が複雑なため、税理士に確認することをお勧めします。

例えば土地の相続税評価額が1,000万円で、面積が200㎡（330㎡以下）の特定居住用宅地の場合、1,000万円×80%＝800万円が減額されます。結果として相続税評価額は200万円になります。これにより基礎控除内に収まるケースも多く、非常に節税効果の高い制度です。

はい、異なります。相続税評価額（路線価ベース）は一般的に時価の70〜80%程度に設定されています。路線価は地価公示価格の80%を目安に設定されているためです。不動産の売買時の価格（時価）は市場の需給で決まるため、相続税の計算には直接使いません。ただし路線価のない評価が難しい不動産については「鑑定評価額」を使う場合もあります。

固定資産税評価額は以下の方法で確認できます。①毎年5〜6月に届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」の課税明細書②市区町村役場（または都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得（300〜400円）③法務局で「登記事項証明書」を取得する（ただし評価額は記載されていないため別途課税明細書が必要）。相続税申告のためにはいずれにせよ「固定資産評価証明書」が必要になります。

複数の不動産がある場合は、それぞれを個別に評価して合算します。当ツールでは「物件を追加」ボタンで複数の土地・建物を入力できます。自宅（土地+建物）と別荘（土地+建物）がある場合は4件入力することになります。小規模宅地等の特例は複数物件に適用できますが、総面積の上限があるため注意が必要です。

不動産の相続税評価額がわかったら、次のステップは①他の財産（預貯金・有価証券・生命保険など）も合計した「遺産総額」を算出②遺産総額から基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を差し引き③課税遺産総額がある場合に相続税を計算、という流れになります。相続税 簡易計算ツールで遺産総額を入力すると相続税の概算を計算できます。